Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

Bonjour,
Suis proprietaire en espagne sur la costa blanca depuis 2008, à l’époque nous avons contractés avec une "avocate" parlant parfaitement le français, en fait ce ne sont pas vraiment des avocats mais plutot un genre d’écrivain public Officiel.
  Elle nous à facturé environ 600 € pour un investissement de 300 k€ .
Tout c’est très bien passé ça présence etait obligatoire chez le notaire qui n’est autre qu’une chambre d’enregistrement.
  c’est l’avocat qui ce charge de consigner une somme sur l’achat en garantie des éventuels réliquats dû par le vendeur au impots ou autres créanciers public .. eau ordures, gaz etc.. cette somme est consignée 1 an maxi, le vendeur ne touchera le solde qu’aprés cette période, (sans doutes délais de recours des tièrs).
Elle c’est aussi occupée des changements pour l’eau l’électicité, les déclarations auprès du fisc ..etc
elle n’a pas voulu s’occuper du gaz … on à compris pourquoi cela nous à pris 18 mois pour faire s"implement le changement de propriétaire, un vrai cauchemard … avec repsol gas. Enfin tout c’est très bien passé.
Nous sommes très content de notre achat.

Nous avons aussi eu la chance de tomber sur une agence immobilière très pro, qui n’a rien laissé au hasard. par exemple nous avons Obtenu les NIE en 1 jours, l’ouverture de comptes banque en 1 jours avec un directeur de caisse français. Sur la qualité de la construction il faut effectivement être très vigilant. j’ai la chance d’être un proffessionnel du bâtiment c’était un gros atout pour ne pas faire d’erreurs. parce que l’on voit de tout surtout dans le neuf.

Pour le paiement il doit ce faire par chèque de banque donc vous devez ouvrir un compte en espagne, nous avons  ouvert à la CAM  ce n’est pas le bon choix ils prélèvent sans cesse des frais divers et variés.. La caixa est beaucoup moins cher.

Bon courrage pour la suite,

++

Dernière modification par linuxien (15/05/2011 12h11)

anticucho a écrit :

Je serai un peu plus mesuré que toi zetrader. La purge n’est pas terminée même si les prix ont probablement atteint le point bas.

Le prix n’est donc pas le nerf de la guerre ? Si on est au point bas ou très proche, le risque à terme n’est-il pas faible ? La prime de risque devient assez élevé.
Pour le reste là où je suis, je ne fais pas le même constat, aussi bien sur les % de rechute que la rentabilité qui est loin d’être médiocre dans cet environnement de taux bas qui dure ou encore la louabilité des biens (j’ai 4 apparts, je vis dans un an, je loue les 3 autres et je n’ai pas eu d’impayé jusqu’ici, pas sûr que ça se serait mieux passé en France …).

Dernière modification par zetrader (13/10/2014 18h17)

ok donc une petite update, je viens de racheter un deuxieme appartement pres de la plage encore, car je suis drogué à la place de la Malvarossa, son air marin, sa fraicheur. Et je pense que le quartier va s’ameliorer dans les années à venir. J’ai bien amelioré mon niveau d’espagnol aussi, et je peux me debrouiller avec les agences immo, les reparateurs, plombiers , electriciens, etc … ça se loue pas plus mal que dans les autres quartiers. et tout ceci en vivant à …. Paris !

Francistor a écrit :

On est donc loin des 1% sur le montant du chèque évoqués il y a quelques temps, c’est rassurant.

Bonjour Francistor, je ne sais pas où sont ces 1% mais cela doit être dans les banques les plus chères, il faut vraiment le vouloir. Pour ma part quand je dis raisonnable c’était 12/15 euros le chèque de banque, et sur mon 3ème achat d’appartement quand cela avait été excessif, c’était ce minimum de 50 par chèque bancaire, j’avais eu 3 chèques bancaires à faire, total 150 euros de chèques de banque pour un achat de 43 000 (prix vendeur) + tous les frais agence immobilière, taxe de l’état etc… (prix de revient initial d’environ 50 000), là encore on est loin des 1% du prix de l’achat, même si c’était abusif.
Pour ce qui est des chèques bancaires gratuits par la suite avec Ing Espagne, cela a bien compensé

Francistor a écrit :

Une idée des coûts moyens de construction ou rénovation ? En France on parle souvent des 1000 Euros /m2, j’aimerais savoir si vous auriez des retours afin de mieux réfléchir mon projet.

Cela va évidemment dépendre de ce qu’il faut refaire, pour ma part, en général, coût de rénovation dans un appartement, jusqu’ici au maximum environ 3000/3500 euros de frais de travaux/rénovation pour l’appartement, j’ai un exemple récent avec un appartement acheté vers fin octobre où il y a plusieurs travaux à faire, et un prix d’achat très intéressant, pour le moment c’est dans les clous avec ce que j’estimais approximativement en prix de revient, j’ai fait changer le chauffe-eau, je fais changer les fenêtres, je vais repeindre, j’ai changé un robinet de douche, j’ai changé la serrure, réglé quelques petits trucs moi-même, j’ai du faire venir un électricien et un plombier pour ce que je ne savais pas faire / pouvais pas faire moi-même (je suis pas bricoleur mais je sais faire quelques petits trucs grâce à des explications youtube ou amis)…mais tout cela c’est compris dans environ 3500 euros.
Mettons un appartement ancien pas mal déchiré : salle de bains à refaire, fenêtres cassées, tout à repeindre, quelques trous à reboucher, robinets foutus à changer, sol à refaire, bref l’essentiel à refaire.
En général de ce que j’ai entendu cela tourne aux alentours des 10 000 (si on fait pas mal de choses soi-même) / 15 000 euros pour refaire tout l’appartement.
Je parle d’appartements d’environ 60/70 mètres carrés, et je parle aussi de Valencia et alentours, à Madrid de ce qu’on m’a dit, cela reviendrait plus cher.
Cela va donc dépendre aussi de l’endroit en Espagne, selon l’endroit la main d’oeuvre peut être plus ou moins chère, sur Valencia elle est en général moins chère que des endroits où c’est plus cher du mètre carré comme Madrid (ou autre), c’est un peu comme en France, souvent en province dans des endroits pas très chers du mètre carré, on peut faire retaper pour moins cher que sur Paris, main d’oeuvre moins chère.

Dernière modification par zetrader (26/11/2017 10h26)

al2020, le 06/02/2022 a écrit :

J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

J’ai ouvert un compte chez Contigo france, targobank, filiale française francophone du groupe crédit mutuel.

Le centre d’appel est à Barcelone mais vous avez aux agences targobank dans toute l’Espagne. Cela m’a été bien utile pour récupérer les 2 chèques de banque pour signer pour l’achat de mon appartement à Valencia.

Vous pourrez effectuer toutes les démarches d’ouverture de compte depuis la France.

InvestisseurHeureux, le 23/04/2024 a écrit :

Bilan d’étape (44 ans)

Lieu de vie

Après dix ans à faire du Airbnb à droite à gauche + notre pied à terre à France, ma femme [de ma vie] et moi avons pris la décision de nous installer en Espagne ET en France.

Voyager c’est bien, mais il y a bcp de choses qui se ressemblent, et quand on se déplace trop souvent, on n’a pas le temps de construire sur place des amitiés ou un réseau. Il faut tout recommencer à chaque fois : or, quand les gens savent que vous êtes là seulement pour deux mois, ils ne vont pas investir non plus trop de temps avec vous, c’est normal.

Si je ne me lasse jamais de la nature, je dois dire qu’au fil du temps, je me suis lassé des musées, des cathédrales, des restaurants, des marchés, etc. J’ai souvent une impression de déjà-vu.

Dans les pays en développement, quand je vois des très pauvres, qui même avec bcp de volonté resteront pauvres, je suis triste pour eux et je culpabilise.

Je trouve aussi que ces récentes années, de + en + d’endroits sont envahis de touristes qui étalent leur argent et leur mollesse devant les locaux. Je trouve ça obscène et je ne veux pas en être, même si les locaux en tirent parti.

Je culpabilise de + en + à prendre l’avion, à voyager loin alors qu’il y a tant de beaux endroits en France ou en Espagne, accessibles en voiture.

Bref, l’idée maintenant est de vivre entre la France et l’Espagne, en fonction de la météo, de la période de l’année, et des affinités avec les amis sur place.

Maintenant il faut acheter le bien à Valencia, et ce n’est pas une mince à faire… Peu d’offres, prix élevés.

Par ailleurs, je ne suis pas super optimiste sur l’avenir de la France, notamment je n’ai pas été impressionné par la manière dont a été géré mes ennuis de santé en 2023 (grosse litote), et je vois bien que ça ne va pas en s’améliorant.

En Espagne, nos premières expériences sur le système de santé (heureusement peu nombreuses) sont plutôt favorables.

Je me dis donc que le jour où je trouve que la France c’est trop le bordel, au moins j’aurai l’appartement en Espagne pour basculer facilement.

À l’inverse si finalement l’Espagne devient invivable à cause du réchauffement climatique, j’aurai toujours mon bien en France.

C’est tout-à-fait pareil pour moi, au niveau du vieillissement et des investissements, sauf que je travaille encore et j’ai moins de temps que vous pour voyager, et alors ça me plaît toujours beaucoup.
Dernièrement je suis vraiment passionné de la nature et des voyages off-grille pour visiter les androits encore pas trop connus: j’adore les voyages en camping-car et en voilier. si j’ai un camping-car depuis plus qu’une vingtaine d’années, pour le côté voile je suis toujours un loueur. J’hésite à franchir le pas et acheter mon voilier. Peut dans quelques ans être après ma retraite?

Concernant l’achat d’un bien en Espagne, je ferais attention si j’étais vous, pour deux raisons:
la prémière est liée simplement aux couts de propriété et aux squatteurs bien plus protégés par la loi en Espagne qu’en France.
La deuxième est plus de coté politique. Vous n’êtes pas optimiste sur l’avenir de la France, mais moi, ayant une partie de ma famille espagnole et étant très à jour sur les faits espagnols, je ne le suis pas du tout sur l’avenir de l’Espagne.
Je comprends que quand on est là, tout semble très joli et bien organisé, mais en suivant de près l’actualité espagnole, ce n’est pas si joli qu’il semble. En effet on a la tendance de ne pas suivre de près les faits des pays ou on est des invités.
Côte politique c’est un pays ou la corruption est éradiquée dans leur manière de vie. Leur constitution ne rend pas facile former une majorité. Des governants sans scrupules, comme Sanchez, pour rester au pouvoir, n’ont pas hésité à s’allier avec les indépendantistes et les antisystème, et ça ne promet rien de bon, soit au niveau des impôts pour les rentiers, soit au niveau de la vie de tous les jours, soit dans la protection de la propriété privé, soit concernante l’inégalité des habitants des différentes régions, la méchanceté entre gouvernements et régions gouvernées par l’opposition, les faveurs aux indépendantistes (voir l’amnistie incluant des cas de terrorism lié aux indépendantistes, l’annulation de dettes pour certaines régions independantistes, ….), les efforts d’asservir le pouvoir judiciaire à une partie politique (voir les cas ouverts chez l’Union Européenne, avec la menace de suivre le parcour de l’Ongrie).
Bien sûr on pourrait être orientés à penser qui ça nous ne regarde pas, mais quand on a ces grands percentages d’électeurs qui votent pour des partis politiques qui sont contre la propriété privée, qui justifient le terrorisme, je crois qu’un investisseur est bien affecté.

Niveau santé, elle n’est pas si bien géré que vous croyez. Il faut absolument compter sur une assurance privée pour se mettre à l’abri. La santé publique est dans un piteux état, et je connais des faits vraiment très tristes.

PleinDePognon a écrit :

ne pas oublier l’ISF espagnol qui existe partout sauf dans la région de Madrid.

Cela dit, si il reste entre la France et l’Espagne, donc reste résident français, a priori il n’est pas concerné car pas résident espagnol.
Pour être concerné par l’isf espagnol il faut être résident espagnol, je cite :
Impuesto sobre el patrimonio - Generalitat Valenciana
"¿Quién está obligado hacer declaración de patrimonio en la Comunidad Valenciana?
Con carácter general, tributan por obligación personal las personas físicas que tienen la residencia habitual en el territorio español"

Donc si c’est moins de 6 mois par an en Espagne, a priori c’est le plan de ce que j’ai compris, essentiellement pendant la période froide en France, alors pas de souci pour rester résident fiscal français et ne pas avoir cet ISF espagnol.

Edit  pour les ISF espagnols, c’est variable selon la région, en général la résidence principale est exclue du calcul (de mémoire c’était la même chose en France), visiblement dans la limite de 300 000 euros :
Agencia Tributaria: ¿Qué bienes están exentos en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio?

"Exención de la vivienda habitual del contribuyente

Está exenta la vivienda habitual del contribuyente, con un importe máximo de 300.000 euros.

La exención se aplicará por quien tenga sobre la vivienda habitual el derecho de propiedad, pleno o compartido, o un derecho real de uso o disfrute sobre la misma (usufructo, uso o habitación)."

Voici la liste actualisée à 2024 par province / communauté des ISF espagnols, ça varie pas mal :
Impuesto sobre el Patrimonio: ¿Qué es y cuáles son sus novedades en 2024? | Blog Bankinter

Dernière modification par zetrader (04/05/2024 00h02)